Kaasaegset büroopinda napib
25. jaanuar 2019, 02:23
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Kes ostaks praegu kümme aastat vana arvuti? Ilmselt mitte keegi. Miks peaks siis ettevõtjad leppima büroodega, mis asuvad eelmise aastatuhande ehituskvaliteediga hoonetes?
Niisuguse, mõneti provokatiivse loogikaga läheneb Saaremaa ärikinnisvaraturu hetkeseisule kinnisvaraarendaja Tullio Liblik.
“Büroopindu oleks juurde vaja. Minu meelest on meil praegu 21. sajand. Kui ma külastan mõnda ettevõtet Saaremaal mõnes kohas, kus nad oma kontorit või bürood peavad, siis viimaste puhul käib jutt eelmise aastatuhande lahendustest. Pole õiget ruumipaigutust, ventilatsiooni, kütet, rääkimata energiatõhususest,” rääkis ta.
Kaasaegseid büroohooneid on Libliku sõnul Kuressaares praegu kaks – Elektrumi ärimaja ja Ajamaja. “Kas sul on büroohoone juures parkimisvõimalused, majas toitlustamine – on terve rida näitajaid, mille järgi saab hinnata, kas büroopind on kaasaegse lahendusega või mitte,” selgitas ta.
Ainus lahendus – ehitada!
Nõuetekohase pinna saamiseks on Libliku hinnangul ainus võimalus uute hoonete ehitamine. “Iseäranis kinnisvaraäris ei ole rekonstrueerimisega võimalik kuigivõrd mõistlikku tulemust saavutada. Tõsiasi on see, et kõik majad, mis on vanemad kui viis aastat – Ajamaja sealhulgas –, ma ütlen, et täna me enam selliselt maja ei ehitaks. Me teeks hoopis teistmoodi,” tõdes ta.
Keskkond ja tingimused muutuvad Libliku sõnul pidevalt, kompetents ja oskused üha arenevad. “Kes ostaks täna kümme aastat vana arvuti. Ilmselt mitte keegi. Aga miks me peame olema viiskümmend aastat vanades büroohoonetes?” küsis ta retooriliselt.
Kuressaaret näiteks tuues nentis Liblik, et vanade majade puhul on võimalik säilitada väärtuslikud fassaadid ja sisse teha nüüdisaegsed lahendused. “Keegi võiks tõesti midagi siin ette võtta, paraku finantsmaailm ei soosi seda. Niisugused objektid on Saaremaal ülimalt pika tasuvusajaga, lisaks Eesti juhtivad pangad siinseid projekte ei rahasta.”
Mis tööstus- ja tootmishooneid puudutab, siis selles vallas paistab asi Saaremaal tasakaalus olevat. Rendipinnad on vähemasti Kuressaare piirkonnas suures plaanis tegutsevate ettevõtetega kaetud. Uute ettevõtmiste puhul, nagu näiteks Liblikuga seotud tikkimiskeskus, mida Põlluvälja tööstuspargi alal käivitatakse, käib jutt taas kord päris uute rajatiste püstitamisest. “Küsimus on ikka energiatõhususes ja tootmise planeerimises. Igal ettevõttel on oma logistika, seepärast sai ka see tikkimiskeskus tehtud uude, mitte vanasse hoonesse,” rääkis ta.
Liblik lisas, et nii tootmise kui ka büroode puhul on tähtis, et töö oleks efektiivne. See tähendab aga õiget keskkonda. Alustades lihtsast parkimisest, lõunasöögi võimalusest, tööruumidest, mida ei “terroriseeri” läbi akende südapäeval pähe lõõmav päike. “Kõik peaks olema korraldatud n-ö töötegemist toetavas võtmes. Mitte nii, et oleme kusagil, et on tohutult odav, aga suur osa tööajast kulub hoopiski hala ja hädaldamise peale, et ei saa tööd teha, kuna tingimusi pole või tuleb lahendada mingit probleemi, mis on tingitud nigelast tootmiskeskkonnast.”
Igati positiivne areng
Möödunud aastasse jäävad uue Liiva poe ehitus, mitmete tootmishoonete rajamine, uute objektidena läksid töösse WOW keskus ja Thule koda.
Kui esimene peaks valmima järgmisel aastal, siis Thule koda avab uksed juba tänavu. Libliku sõnul on tegu igati positiivsete arengutega.
“Ei maksa unustada, et ärikinnisvara on ka kõik need ehitusregistri järgsed 6000 voodikohta, millega Saaremaa on Eestis Harju maakonna järel teisel kohal. Need kohad tahavad kõik täitmist ja Thule koja ja WOW keskuse sarnased asjad peaksid seda soodustama,” rääkis ta.
LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing tõdes, et põhiliselt saab Saaremaal ärikinnisvara turust rääkida Kuressaare ja selle lähiümbruse kontekstis. Kuigi maapiirkondades on nii majutus-, kaubandus- kui ka tootmispindu, keskendub suurem osa kinnisvaraärist siiski linna.
Mis puudutab tootmispindu, siis need on Saksingu sõnul üldjuhul väga spetsiifilised – tehased, tsehhid, laod – ja tehinguid nendega väga sageli ei toimu. Valdav osa käibesolevast ärikinnisvarast on äripinnad, mis on kasutusel büroode või kaubanduspindadena – kaubanduskeskused, ärihooned ja muud vanemad hooned, mida sel otstarbel välja üüritakse.
“Hästi palju on pakkumises just sellist varem ehitatud kinnisvara, uusi hooneid on vähe,” sõnas Saksing. “Büroopindade pakkumine on olemas, ka väga heades asukohtades, kuid mitte sellises seisus, nagu klient tahaks. Üürnik ei soovi tihtipeale ka vajalikke parendusi enda kanda võtta, omanikule läheb aga tasuvusperiood pikaks. Kes eelistavad aga soodsamat hinda, need on nõus leppima C-klassi kvaliteediga,” lausus ta.
Saksing viitas, et näiteks Ferrum, Saaremaa kaubamaja, Auriga keskus, mõned autoesindused – neid ei saa ka enam väga uutena käsitleda. Thule kojale ja WOW keskusele viidates tõdes ta, et uusi projekte on tulemas küll, aga sellele vaatamata on turg õhuke, seda enam, et nimetatud objektid on investeeringutena seotud riigi toetusmeetmetega. “Päris puhtalt erakapitalil tehakse üksikuid väiksema mahuga asju. Ka siin jutuks olnud riigi üürimaja projekt on samuti toetusega seotud,” nentis ta.
Täiesti uute büroopindade rajamise kohta ütles Saksing, et “see oleks toode, mis saaks kindlasti palju päringuid”. “Elukondliku kinnisvara turul on sama olukord – öeldakse küll, et uute korterite järele nõudlust ei ole, aga nii kui mõni projekt turule tuleb, leiab see väga kiiresti ostjad,” lausus ta. Samas tõdes Saksing, et uute büroode jaoks ei ole Kuressaares head kohta lihtne leida ja kui leiabki, siis on tegu märkimisväärse investeeringuga.
Kriisiks paremini valmis
Tänavu saab juba kümme aastat 2009. aasta majanduskriisist, mis Eesti kinnisvaraturult pahinal õhku välja lasi. Euroopa Keskpank on andnud uue majanduskriisi hoiatuse.
“Märke nagu on,” nentis Saksing, viidates nii tehingute arvu langusele kui ka hindade tõusule. Samas ei ole hinnakasv olnud tema sõnul siiski ülearu kiire. Lisaks on tarbijate kindlustunne ja üldine palgatase paigas ning kinnisvaratehingutes on omafinantseerimise osa võrreldes laenurahaga varasemast oluliselt suurem.
“Sõltuvalt varaklassist tehakse kinnisvaratehingutest ikkagi 40–50 protsenti ilma laenurahata. Laenukoormused on väiksemad, elatustase kõrgem,” arutles Saksing. Ta lisas, et buumiaegset tehingute arvu ja ka rahalist mahtu ei ole Eesti kinnisvaraturg veel saavutanud, kui mingi kukkumine peaks tulema, siis oleks aga loogiline, et see tuleb teoreetiliselt kõrgemalt tasemelt.
Ka teiste spetsialistide hinnangul on olukord praegu võrreldes masuaegsega oluliselt erinev, eriti ärikinnisvara turul, kus harilikult tegutsevad professionaalid. Ärikinnisvara omanikud suudavad paremini riske hinnata, paljude objektide puhul on ehituseks võetud laenud makstud või laenusummad väga väikesed, mis isegi suure vakantsi tekkimisel ei ohusta ettevõtte jätkusuutlikkust.
Hinnates lähiaja väljavaateid Saaremaa ärikinnisvara turul, pakkus Saksing, et vakants väheneb. Palju sõltub aga äride optimismist ja kindlustundest. Ja sellest, kas ja kui palju on turistidel põhjust Saaremaale tulla.
“Kui keegi oma kõrgest egost üle saab, viitsib hommikul vara üles ärgata ja midagi tegema hakata, siis Saare maakonnas on selleks kõik võimalused olemas,” sõnastas oma nägemuse Tullio Liblik.