Maria Mägi-Rohtmets vastab: Mida teha, kui üür käib kriisiajal üle jõu?

Foto: Viktor Cap / PantherMedia / Viktor Cap

Erinevaid õigusalaseid küsimusi Saarte Hääle lugejatelt ootame saarlasest vandeadvokaat Maria Mägi-Rohtmetsale vastamiseks endiselt [e-mail].

Maria Mägi-Rohtmets: "Üüri ja rendilepingute suhted seoses eriolukorraga võivad olla varasemaga võrreldes oluliselt muutunud, kas see annab õiguse ka lepingu tingimusi muuta, lepingulisi kohustusi peatada või koguni lepingud lõpetada, on eelkõige väikeettevõtjate mureks. See, mis on ühe lepingu jaoks oluline mõju ja õigusi loov, ei pruugi seda olla teise lepingu jaoks, kuigi esmapilgul tundub, et ollakse sarnases olukorras. Ennatlikult tehtud järeldused võivad tuua raskeid tagajärgi, kui selgub, et õigust polnudki."

Millised on ettevõtja võimalused juhul, kui eriolukorrast tulenevalt on takistatud  majandustegevuse jätkamine üüri/rendipinnal? 

Esimeseks soovituseks on kindlasti võtta ette konkreetne üüri- või rendileping ning sellega tutvuda. Eriti tasub pöörata tähelepanu sellele, et kas lepingus on midagi sätestatud ka selle kohta, mida pooled loevad vääramatuks jõuks (sh kas lepingus on selle kohta ka mingi ammendav loetelu) ning ka seda, et kas lepingus on midagi räägitud lepingupoole majandusliku olukorra halvenemisest. Näiteks kas poolel on õigus alandada ühepoolselt üüri- või rendihinda, millises ulatuses, milliseks perioodiks jms. 

Kui lepingus pole sõnagi nendest teemadest juttu, siis on järgmine soovitus loomulikult üürileandjaga suhelda ning üheskoos mingi mõistlik ja mõlemat osapoolt rahuldav lahendus leida. Üldjuhul võib eeldada, et kui pooled on juba üürilepingu sõlminud, siis mõlema poole huvi on, et see lepinguline suhe kestaks  edasi. Seega peaksid üldjuhul olema mõlemad lepingupooled ka otseselt huvitatud sellest, et leida võimalusi, kuidas lepingut jätkata. Viimase aja praktika näitab, et mitmed üürileandjad (nii äripindade kui eluruumide) on omalt poolt üürnikele vastu tulnud ja oluliselt üürihinda alandanud (keskmiselt järgmiseks kaheks-kolmeks kuuks), et siis uuesti leping ülevaadata ja poolte võimalusi analüüsida. 

Kui aga üürileandja keeldub igasugustest läbirääkimistest või kompromissidest, siis on üürnikul valida kaks teed. Kas esitada nõue üürileandja vastu kohtusse tulenevalt lepinguliste kohustuste vahekorra olulisest muutumisest (Võlaõigusseaduse § 97) või öelda üürileping erakorraliselt (ilma eelnevalt ette teatamata) üles  (Võlaõigusseaduse § 313). Mõlemal juhul tuleb üürnikul vaidluse korral ära tõendada see, et eriolukorrast tulenevalt on tema majanduslik olukord sedavõrd muutunud (halvenenud), et üürilepingu jätkamine samadel tingimustel ei ole võimalik.  Üürilepingu lõpetamiseks on vaja  analüüsida, kas negatiivne mõju üürniku majandustegevusele on ülesütlemise hetkeks olnud  piisava kestvusega ja ka piisavalt intensiivne, et üürnikul oleks võimalik lepingust vabaneda.

Kohtupraktikas on seni vähe juhtumeid, kus kohus on otsuses alandanud üüri või teinud üürileandjale muid piiranguid. Eks meie majanduskeskkond on olnud päris pikalt enamuse jaoks ühetaoline. Eeldada võib, et lähikuudel leiab vastav kohtupraktika oluliselt täiendamist.  

Kas eriolukord  võrdub üürilepingutes Vääramatu jõuga ja  üüri võib maksmata jätta?

Kui üürnik soovib teada, millised on tema õigused suhetes üürileandjaga olukorras, kus majandustegevus on takistatud, tuleb välja selgitada, mida üürnik peab silmas majandustegevuse takistatuse all – kas majandustegevus on keelatud tulenevalt eriolukorrast või on üürnik omal algatusel majandustegevuse tulenevalt nakatumisriskist ja vastavatest soovitustest katkestanud või üürnik küll jätkab majandustegevust, kuid klientide arvu nullile lähenemise tõttu on üürisuhtest tulenevate kohustuste täitmine raskendatud.

Peamiselt on küsimustes probleemiks see, et äripinnal on majandustegevus keelatud (kaubanduskeskus, spaa, spordisaal jne), siis vaatleme õiguslikku olukorda selle pinnalt.

Kuivõrd inimeste hulgas on laialdaselt kasutuses mõiste „vääramatu jõud“, siis kerkib arusaadavalt esimese mõttena pähe võimalus katkestada lepingu täitmine ehk lõpetada üüri tasumine vääramatu jõu tõttu. Paraku ei pruugi selline lähenemine olla õigusega kooskõlas. Esmalt tuleks sellises situatsioonis lugeda põhjalikult üürilepingut ja saada selgust, kas ja kuidas on üürilepingus reguleeritud vääramatu jõuga seonduv. Reeglina piirdub vääramatu jõu regulatsioon lepingus seaduses sätestatu kordamisega ehk et milliseid asjaolusid loetakse vääramatu jõuks (mõningate variatsioonidega) ning selgitusega, et vääramatu jõu esinemisel ei pea  lepingut täitma ehk lepingu rikkumine on vabandatav.

Sellisel juhul tuleb teada, et kohtupraktikas on asutud seisukohale, et rahalise kohustuse puhul ei tule tuginemine vääramatule jõule reeglina kõne alla, ning see võiks olla argumendiks juhul, kus makset ei ole reaalselt võimalik teostada (nt. elektrooniliste ülekannete katkemine). Seega ei ole õigustatud ka üüri tasumata jätmine aja eest, mil majandustegevus üüripinnal on piirangutest tulenevalt välistatud.

Üürnik peaks pigem mõtlema majandustegevuse katkemise korral muudele seaduses sätestatud võimalustele, mis õigustaks üüri tasumise kohustusest vabastamist või üüri vähendamise nõudmist. Nii on võimalik leida võlaõigusseadusest sätteid (§ 278 ja 296 lg 1), mille kohaselt ei pea maksma üürnik üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja (nt üüripinda) kasutada asja kasutamise takistatuse tõttu. Eelkõige peetakse siin silmas seda, et üürileandja saaks takistust mõjutada või lõpetada.  Aga kui  üürileandjast midagi ei sõltu, miks tema siis peaks rahast ilma jääma või mis siis saab, seda seadus otseselt ei ütle. On täiesti selge, et lähiaastatel saavad kohtud mitmetes lahendites selle riskijaotuse üle arutleda ja loodetavasti aastate pärast kujundada ka ammendava vastuse.

Mida teha, kui varem kokkulepitud üür on muutunud majanduskeskkonnas liiga kõrge?

Kui lepingud on sõlmitud varem väljakujunenud tingimusi arvestades, siis võib üürnik lähitulevikus otsida tuge võlaõigusseaduse §-st 97, mis võimaldab nõuda lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise tõttu üürilepingu muutmist, et taastada poolte kohustuste esialgne vahekord. Riigikohus on 10 aasta taguse kriisi valguses selle sätte puhul selgitanud, et eelduslikult sõlmivad pooled lepingu majanduskeskkonna stabiilsena säilimise ootuses, mis võimaldab üürilepingu pooltel täita lepingut. Kui igakuine kokku lepitud üür osutub majanduskriisi tingimustes  turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks, võib olla tegemist kohustuste vahekorra olulise muutumisega, mis õigustab lepingu tingimuste korrigeerimise (üüri alandamise) nõudmist.

Siinkohal vajab aga rõhutamist asjaolu, et selle sätte alusel  võiks nõuda üüri alandamist juhul, kui on tegemist majanduskriisiga, sh kaubanduskeskuse külastatavus on oluliselt vähenenud ja üüripinna turuhind on oluliselt vähenenud. Hetkel võib selle sätte rakendamine olla ennatlik, eriti eeldusel, et üüritaval äripinnal on hetkel majandustegevus keelatud.

Kokkuvõtlikult saab aga nii üürnikule kui üürileandjale soovitada mõlema poole huvisid võimalikult suures ulatuses arvestavat ja riske jaotavat kokkulepet, mis võimaldab keerulise ja selgusetu aja üheskoos üle elada. Kummalgi üürisuhte poolel ei ole mõistlik end koormata pikaajaliste vaidlustega, kui märksa eesmärgipärasem oleks lähikuud ja –aastad  pühendada pigem äritegevuse taaskäivitamisele ja ülesehitamisele.