vandeadvokaat ⟩ Üldplaneering on meie kõigi kujundada

Vandeadvokaat Liisa Linna Foto: Erakogu

“Eestlaslik tagasihoidlikkus ei tasu end planeeringumenetluses ära,” kirjutab advokaadibüroo LIVERTE vandeadvokaat Liisa Linna. “Võidavad need, kes oma hääle valjemini kuuldavaks teevad.”

30. juunist on Saaremaa valla kodulehel võimalik tutvuda valla uue üldplaneeringu ja selle keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande eelnõuga.

Avaliku väljapaneku jooksul on igaühel õigus avaldada üldplaneeringu ja keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande eelnõu kohta arvamust.

Nüüd või mitte kunagi

Eelnõu etapis on veel võimalik planeeringus olulisi sisulisi muudatusi teha. Selleks hetkeks pole vald planeeringulahendust vastu võtnud. Vastuvõtmisega kinnitab kohalik omavalitsus aga planeeringulahenduse vastavust valla ruumilise arengu eesmärkidele. Pärast vastuvõtmist aset leidval avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetes tuleb isikutel viidata juba ka õigusnormidele, millega planeering vastuolus on. Vastuvõtmise järgsel avalikul väljapanekul ei ole enam võimalik tugineda sellele, et ehitusõiguse piirangud või kavandatud maakasutus lihtsalt ei meeldi. 

Miks kaasa rääkida? Kui kogukond ja maaomanikud avaldavad oma seisukohti ja mõtteid planeeringu eskiisi kohta, on ka vallavalitsusel parem ülevaade sellest, millised on avalikud huvid. Peaks ju üldplaneering just nimelt neid avalikke huvisid peegeldama. Samas on üldplaneering ka ühiskondlik kokkulepe – üksteisega vastuolus olevaid huve tasakaalustav instrument. 

Eestlaslik tagasihoidlikkus ei tasu end planeeringumenetluses ära. Võidavad need, kes oma hääle valjemini kuuldavaks teevad. Lihtsalt käega lüües ja vaikselt pealt vaadates võib ühel hetkel avastada, et üldplaneeringuga on lubatud talu kõrvale rajada tootmishooneid ning kogu idüll ongi rikutud.

Üldplaneering lahendab seaduse kohaselt vaid üldised maa-alade kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas maakasutuse juhtotstarbe. Juhtotstarve annab määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad, see tähendab, et sellest on võimalik teha ka pisikesi erandeid  – näiteks põllumaa massiivide vahele on võimalik ehitada ka väike talukoht, lubada väikeelamualale ka üks ärimaa, näiteks külapoe jaoks.  

Kunagisest riigikohtusse jõudnud vaidlusest sündinud juhtotstarbe mõte oli see, et inimesed ei peaks enam luubiga üldplaneeringukaarti lugema ja selle pealt joonlauaga mõõtma, kas nende kinnistu jääb kollase või rohelise värviga märgitud alale.

“Lihtsalt käega lüües ja vaikselt pealt vaadates võib ühel hetkel avastada, et üldplaneeringuga on lubatud talu kõrvale rajada tootmishooneid ning kogu idüll ongi rikutud.”

- Liisa Linna, vandeadvokaat

Olgugi et üldplaneering on üldine ja lubab erandeid, on see ka ainus dokument, millele tuginedes maaomanik oma õigusi kaitsta saab. 

Kohtupraktika kinnitab, et üldplaneeringut on võimalik muuta vaid ülekaaluka avaliku huvi korral. Ühe kinnistuomaniku ettevõtlusvabadus või arendamissoov ei kujuta endast avalikku huvi, mis lubaks üldplaneeringut muuta.

Kui üldplaneeringus on paika pandud hoonete maksimaalne kõrgus, siis sellest kaalutlusõigusega erandeid teha ei saa. Kui üldplaneeringus on ette nähtud kruntide maksimaalsed suurused või see, kui palju tuleb säilitada olemasolevat metsamaad, ei tohi vald kaalutlusõigusega projekteerimistingimustes neid muuta. 

Hiljaks jäänud vaidlused

Inimesed loodavad sageli selle peale, et detailplaneeringu menetluses saavad nad üldplaneeringus ettekirjutatud reeglitest mööda laveerida või et detailplaneeringu menetluses on neil õigus takistada naabruses toimuvaid arendusi. Paraku see sageli ei õnnestu. Esiteks on detailplaneeringu koostamine kohustuslik vaid vähestel juhtudel – hajaasustuses lahendatakse enamik ehitustest projekteerimistingimustega. 

Teiseks ei vii kuhugi sellise detailplaneeringu või projekteerimistingimuste vaidlustamine, mis üldplaneeringuga kooskõlas on.

Riigikohus on tõdenud, et üldplaneeringust võrsuvad eraldi subjektiivsed õigused, millele isik võib tugineda. Ka Saaremaa vald on pidanud kohtuvaidluse järgselt tõdema, et senised üldplaneeringud selliseid õigusi sisaldavad. Lümanda valla üldplaneeringus on näiteks hajakülades naabritele antud õigus mitte lubada rajada uut talukohta oma elamule lähemale kui 100 meetrit. 

Sääraste tingimuste olemasolul ei pea naaberkinnistu omanik oma protesti muuga õigustama. 

Keerulisem on vaidlustada näiteks “vale katusekallet” või “piirkonda sobimatut ehitist”, mille puhul kaebaja peab põhjendama, kuidas see lahendus tema õigusi rikub. 

Pelgalt planeeringuga vastuolus olevat ehitusluba ei olegi perspektiivikas vaidlustada. Kohalikule omavalitsusele jääb alati eelisõigus seadust rikkuda ja üldplaneeringuga vastuollu minna – ka õigusvastased haldusaktid on kehtivad, kui neid edukalt vaidlustatud ei ole.

Seega tasub üldplaneeringu eskiis üle vaadata just selle pilguga, et sellest kujuneks kokkulepe, mida murda ei saa.