Inimesed kipuvad kodulaenu saamisega jänni jääma

TEEMA ON AKTUAALNE: Notar Gerda Pitka sõnul on probleem ülal juba mõnda aega ning nõnda tulebki inimestel kinnisvara soetada puhtalt oma rahaga. MAANUS MASING Foto: Saarte Hääl

Ehkki pangad kinnitavad, et kodulaenu taotlemise tingimusi eriliselt karmistatud ei ole, tõdevad ostusooviga saarlased, et viimasel ajal tuleb laenu saamiseks läbida totaalne kadalipp, misjärel on vastuseks ikka ei.

Saarte Häälega kõnelenud inimeste sõnul, kes probleemiga silmitsi seisnud, ei ole tegemist ühe mustri järgi toimuva stsenaariumiga, kuid välja võib tuua kaks suuremat pidepunkti, mis tihti probleemiks osutuvad. “Kõige suurem mure on, et Swedbankil, mis on ajalooliselt suurema osa saarlaste kodupank, ei ole enam Kuressaares töötavaid laenuhaldureid,” rääkis üks laenu taotlenu*.

Ta märkis, et kui pangakonto asub Swedbankis, siis loogiliselt pöördud esmalt laenusooviga sinna. Varem oskasid haldurid tema sõnul hästi nõu anda, mida taotlusse kirjutada, mida mitte. “See võimalus kaotati saarlaste jaoks aga paari aasta eest, kui haldurid koondati,” tähendas ta. “Pank võib öelda, et käsitlevad igat klienti personaalselt, kuid kui pole haldurit iga kliendiga vestlemas, abistamas ja peensusteni võimalusi välja selgitamas, on seda lubadust raske täita.”

Suhelda tuleb arvutiga, robotiga, täita ankeete ja lünki omaenese tarkusest. Inimlikku abi aga pole, sest arvuti ju ei nõusta. “Võid isegi loobuda laenutaotluse lõpuni täitmisest, sest lõppkokkuvõttes on tegemist 30-aastase kohustuse võtmisega ja sellist otsust on arvutiga suheldes keeruline teha.”

SEB-s on samal ajal kaks laenuhaldurit, kes said Swedbanki haldurite kaotamise otsuse tõttu endale tööd juurde. Seda eriti kevadel, mil kinnisvaraturg aktiviseerub. Lisaks soovivad paljud laenu kodude või suvekodude remontimiseks. “Tihti lähevad Swedi kliendid SEB-panka nõustamisele ja täidavad selle teadmisega hiljem kodupanka taotlused,” rääkis ise hiljuti probleemi ees seisnud kuressaarlane.

Iseenda tööandjad

Teine probleem on aga, et paljud saarlased on iseenda tööandjad, tegutsevad ise või perega eraettevõttes. Ka Saaremaale naasjad teevad tihti OÜ, on sissetulekute planeerimises loovad, mõtlevad tegevuse välja, turundavad-turustavad. “Sissetulek ei pruugi olla stabiilne ja regulaarne, kuid on siiski olemas,” rääkis ta. “Pangad ütlevad, et see on ebausaldusväärne ja niimoodi laenu ei anna.”

Samuti toodi välja tõsiasi, et paljud Saaremaa pereisad käivad tööl välismaal ja palka maksab neile siis teise riigi ettevõte, mistõttu laiutab maksuameti andmetes maksude maksmise real null. “See on miinus, mis lõppkokkuvõttes tähendab halvemaid laenutingimusi või suurema sissemakse nõuet,” märkis laenu taotlenu.

Tema sõnul on loomulik, et pangad tahavad endale suuremaid tagatisi juhuks, kui laen peaks hapuks minema või kinnisvarasektor kukub. “Seega käib tagala kindlustamine, et saada lõpuni maksujõulisi kliente, et ei peaks tegelema ebaõnnestunud laenude tagatiste realiseerimisega, erinevate dokumentatsioonide haldamisega. Näiteks ei võeta tagatiseks kasutusloata kinnisvara.”

SEB erasegmendi müügijuhi Evelin Tammearu kinnitusel ei ole kodulaenu tingimused viimastel aastatel karmistunud, seda hoolimata mõningatest täiendavatest regulatiivsetest nõuetest, mis on rakendunud. “Kodulaenuga kodu ostmisel on oluline, et klient mõtleb läbi, millised on tema soovid ja võimalused,” nentis Tammearu.

Maksimaalne võimalik kodulaenu summa sõltub laenusaaja sissetulekust, eelnevalt võetud finantskohustustest ja pereliikmete arvust. On oluline, et laenusaajal oleks regulaarne sissetulek, mis praegu SEB-s kehtivate tingimuste kohaselt peab üksikisikul olema vähemalt 600, perel 800 eurot kuus (netosissetulek), tema finantskohustuste igakuiste tagasimaksete summa ei ületaks 50% ta netosissetulekust ning tal peab olema eelnev korrektne finantskäitumine.

SEB Saaremaa kontori erakliendihaldurid nõustavad nii Saare maakonna kui ka teiste maakondade kliente, seda nii kontoris kohapeal kui ka internetipangas videokõne vahendusel. “Seetõttu me eraldi arvestust Saaremaa elanike tehingute üle ei pea. Küll aga näeme, et Saaremaa klientide laenuaktiivsus on püsinud võrreldes aastataguse perioodiga vähemalt samal tasemel,” nentis panga müügijuht. Samuti on püsinud eelmise aastaga võrreldes samal tasemel keskmine Saaremaa kontori klientidele väljastatud kodulaenu summa, olles ligikaudu 57 000 eurot.

Ka Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul ei ole laenu saamise tingimused muutunud. “Oluline on regulaarne sissetulek, omafinantseering ja see, et võetav laen oleks jõukohane,” sõnas ta.

Swedbankis on laenu võtmisel vajalik regulaarne tõestatud sissetulek ühe taotleja puhul 700 eurot ja kahe taotleja puhul 950 eurot. “Need määrad on veidi kasvanud, arvestades, et toidukorv ja muud elamiseks vajalikud kulud on viimaste aastatega kasvanud,” ütles Pärgma.

2016. aasta lõpust alates lisandus võimalus võtta kodulaenu ka KredExi käendusega, mis annab võimaluse noortele peredele, noortele spetsialistidele ning vähemalt C-energiamärgisega vara ostjatele omafinantseeringuks 10%.

2018. aasta esimesel poolaastal on Saare maakonnas väljastatud 34 uut kodulaenu. Keskmine laenusumma on 58 300 eurot ja laen võetakse umbes 22 aastaks. Selle aasta algusest septembrini on väljastatud ka 59 kodu väikelaenu keskmises summas 10 800 eurot ning laen võetakse keskmiselt seitsmeks aastaks.

Kodulaenu kinnisvara tagatisel võetakse just suuremate summade puhul. “Kui laenusumma jääb 10 000 euro piiresse, siis on võimalus kasutada kodu väikelaenu, kus kinnisvara tagatist ei ole vaja seada ja seetõttu ei ole vaja ka eksperthinnangut,” selgitas Pärgma. “Kodu väikelaenu intress on 10% ringis, kuid kuna kohustus on suhteliselt lühiajaline ja tehingu tegemine kiirem, siis seda võimalust kasutatakse tihti.”

Pankadega sama juttu räägivad ka maaklerid, kelle sõnul ei ole nende praktikas laenusaamine keerulisemaks läinud. “Esitatavad nõuded tagatistele, omafinantseeringutele ja netosissetulekutele on viimastel aastatel püsinud muutumatutena,” tõdes LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing. Samuti on stabiilsena püsinud intressimäär.

Mis puutub Eestist väljaspool teenitud sissetulekuid, siis need on eelnevatel perioodidel samamoodi küsimusi tekitanud ja neid on osaliselt või üldse mitte arvesse võetud. “Soomes teenitud sissetulekutest on olnud parem ülevaade sealsetel pankadel, kelle siinsed esindused on eluasemelaenu väljastamisel teinud sellistele klientidele paremaid pakkumisi,” kõneles Saksing. Ainult kinnisvara vastu laenu andmisest on pangad tema sõnul aastaid tagasi loobunud. “Samuti ei ole sissetulek ammu enam ainult üks number.”

Sama meelt on Domus Kinnisvara maakler Jüri Aljas, kes leidis, et alati on inimesi, kes ei saaks laenu ühegi riigikorra ega buumi ajal. “Erinevate pankade hinnangud sama isiku krediidivõimelisusele võivad ka erinevad olla,” lisas ta.

Aljase sõnul peab laenu andmine ja võtmine olema mõlemalt poolt hoolega läbi mõeldud. “Laenu saamine ei ole inimõigus ja mulle küll meeldib, et pank mu hoiule antud rahaga vastutustundlikult toimetab,” tähendas ta. Avalikku arvamust laenutingimuste kohta võib tema hinnangul mõjutada ka see, kuidas laenu küsinud inimesed tuttavatele olukorda esitlevad. “Need, kes ei saanud, kiruvad valjuhäälselt panku.”

Mõni ei saaks kunagi

Aljas tõdes, et oma probleemsest makseajaloost või kiirlaenude lembusest keegi rääkida ei taha, aga panga jaoks on need ohumärgid ja sel juhul laenu ei anta. “Kes aga saavad laenu, peavad seda asjade loomulikuks käiguks ja lärmi ei löö,” märkis ta. Tema lihtne soovitus koduostjale on otse pangast nõustamist küsida ning nn turujutte mitte kuulata.

Aljas on maakler olnud viis aastat ja tema hinnangul selle aja jooksul laenusaamine raskenenud pole. “Aga veel kord – see on subjektiivne arvamus, ma ei näe kõiki laenutaotlejaid,” sõnas ta. Maakler nentis, et kui mingite perioodide võrdluses on kodulaenu saajate hulk tänasest suurem olnud, siis suur hulk kodusid ostetakse praegu hoopiski panga abita.

Selle viimase tendentsi tõid välja ka kohalikud notarid. “Kinnisvara ostu finantseerimisel on viimastel aastatel tõesti märgata, et kinnisvara ostetakse pangalaenuta, oma rahaga,” tunnistas notarina tegutsev Marika Leis. “Mõnikord on see rahasumma saadud mingi muu vara müügist, pärandusena või aastaid välismaal tööl käies kogutud.”

Pangalaenu korral on tema sõnul lisatagatiseks tavaliselt vanemate kinnisvara. “Lepinguid sõbra, tuttava või kaugema sugulase kinnisvara tagatiseks andmiseks ma viimastel aastatel tõestanud ei ole,” lisas Leis. Tema arvates on selle üheks põhjuseks ka, et enam ei anta nii kergekäeliselt oma vara sõbra laenule tagatiseks. “Inimesed ja pangad on õppinud eelmisest laenu- ja kinnisvarabuumist ja sellele järgnenud masust.”

Notar Gerda Pitka sõnul on teema aktuaalne juba pikemat aega. “Inimesed ostavadki kinnisvara sageli omafinantseeringuga – vähemalt meie büroos on küll väga palju selliseid juhtumeid,” kinnitas ta. Mis puudutab pankade laenuandmist, siis on notari sõnul viimasel ajal klientidelt kuulda olnud, et laenu on väga raske saada, eriti eraisikul. “Ja kolmandate isikute poolt lisatagatise andmine või siis panga poolt tagatiseks võtmine on täiesti aktuaalne teema,” kinnitas Gerda Pitk.

Kurb kõrvalnähtus kõige selle juures on Pitka sõnul tehingud, mida tegelikult teha ei taheta. “Ehk need kolmandad isikud kas võõrandavad oma vara ära enne laenuvõtmist laenusaajale või siis teistpidi öeldes – taotletakse näilisi tehinguid, mitte reaalseid,” selgitas Pitk. “Võin siinkohal kinnitada, et mina, nagu ka kõik ülejäänud notarid, näilisi tehinguid teha ei taha ja ei tohigi teha – seadus ei luba seda teha.”

*Nimi toimetusele teada.