KINNISVARA: Kasutusluba annab kindlustunde

OBJEKTIL: Ehitusspetsialist Üllar Jõgi küttekollet kontrollimas. Maanus Masing Foto: Saarte Hääl

Kui ehitusloata maja enamasti ei ehitata, siis kasutusloa taotlemist paljud majaomanikud sama oluliseks ei pea, lükates seda aastaid edasi või jättes sootuks tegemata, peljates liigset raha- ja ajakulu ning bürokraatiat. “Kasutusluba annab ehitise omanikule kindlustunde, et ta kodu on kvaliteetne,” põhjendab Saaremaa vallavalitsuse ehitusspetsialist Üllar Jõgi loa vajalikkust.

Mis on selle põhjus, et kui ehitusluba on justkui enesestmõistetav, siis kasutusluba nii vajalikuks ei peeta?

Enne ehitusseadustiku kehtima hakkamist väljastatud ehitusload on sisuliselt tähtajatud. Tõsi, kui ehitamist ei oldud kahe aasta jooksul alustatud, siis kaotas see ehitusluba kehtivuse. Üldreeglina aga kehtivad selle ajani väljastatud ehitusload aegade lõpuni.

Uus ehitusseadustik aitab ehk olukorda pisut paremaks muuta, ajendades inimesi ka kasutusloa taotlemisele suuremat rõhku panema. Nimelt on selles seadustikus kirjas, et ehitusluba kehtib kokku seitse aastat, erisusi arvesse võtmata. Kasutusloa väljastamine eeldab teatavasti ehitusloa olemasolu. Kui selle seitsme aasta jooksul ei ole kasutusluba taotletud, ent kunagi hiljem soovitakse seda siiski teha, tuleb kehtivuse kaotanud ehitusloa asemel kõigepealt uus ehitusluba taotleda. Selles pole iseenesest midagi hullu, kui nõuded ei ole vahepeal karmistunud. Küll aga tuleb uuesti tasuda riigilõiv.

Mõnigi majaomanik, kes on endale ise maja ehitanud, leiab: tean, et mu maja on ehitatud kvaliteetselt ja ma ei kavatse seda müüa – milleks mul seda kasutusluba veel tarvis peaks olema?

Siin on sobiv võrdlus auto tehnoülevaatusega – sa võid autoga sõita küll ja su oma teada on see korras ka, aga kui sõidukile pole tehnoülevaatust tehtud ja selle kasutamisel midagi juhtub, on tagajärjed omaniku vastutusel. Kui ehitajast omaniku oskamatu tegevuse tõttu midagi juhtub, iseäranis kolmandate isikutega, siis omanik ju vastutab selle eest.

Üks põhjus, miks kasutusluba tarvis on, on seotud kindlustusega. Kindlustus ju teadupärast on nii kaua hea sõber, kui talle raha makstakse. Kui sa ise hakkad raha tahtma, siis kindlustus nii hea sõber enam ei ole. Kui kasutusloata majas toimub näiteks tulekahju – kuidas sa tõestad kindlustusele, kui palju seda maja ikkagi oli? Kui kahjukäsitleja tuleb kohale ja vaatab, et maja on vundamendini maha põlenud – võib-olla seal ainult vundament oligi?

Kas omavalitsusel on voli või võimalust majaomanikku mõjutada, et see oma kodule kasutusloa taotleks?

Nagu ütlesin, on 2015. aastani väljaantud ehitusload üldjoontes tähtajatud. Pealegi – kuidas me suudame tõestada, et maja on tõesti valmis? Kui omanik ütleb, et maja on ehitusjärgus, on sellel teemal vaidlemine tänamatu tegevus. Pealegi tohib inimene oma krundil ööbida kasvõi puudekuuris, ehitusobjektil ööbimisest rääkimata. Sanktsioonide rakendamine on suhteliselt keeruline ning võib-olla ka mitte eriti otstarbekas. Omavalitsus kedagi äärmise vajaduseta ei sanktsioneeri – ega me ole mingi karistusasutus. Pigem proovime inimesi aidata nii palju, kui see võimalik on.

On neid, kes põhjendavad kasutusloa taotlemata jätmist sellega, et bürokraatia on liiga suur ja tülikas – kasutusloa taotlejalt nõutakse igasugu dokumente ja tõendeid. Dokumendid maksavad aga üsna palju.

Eks paljud asjad me elus eelda mingite dokumentide esitamist ning paljude dokumentide saamiseks tuleb raha maksta. Kui kõikide muude lubade ja dokumentide puhul ollakse nõus maksma, miks peaks ehitusega seonduv teistmoodi olema? Auto­ga tehnoülevaatusel käies pead raha maksma, pead tasuma ka varuosade eest. Ometi selle üle eriti ei kurdeta.

Kui maja projekt maksab tuhatkond eurot, siis ollakse nõus selle eest tasuma, kasutusloa saamiseks vajalike dokumentide eest raha välja käia aga miskipärast ei soovita.

Ometi näitab kasutusluba seda, et ehitis vastab nõuetele ja on kasutamiseks ohutu.

Nii mõnigi kasutusluba taotlenud ja elektripaigaldiste auditi teha lasknud majaomanik on rääkinud oma kogemusest: mees tuli, tegi mõnekümne minutiga töö ära ja minul tuli allkirjaga paberi eest maksta üle 300 euro. Miks see audit nii kallis on?

See võib kallis tunduda tõesti. Samas eeldab selle auditi koostamine tõendatud pädevust. Ega see auditi koostamine põhine siis ainult paikvaatlusel. Tuleb teha arvutusi, vormistada dokumente. Juba ainuüksi see, et auditi tegija kutsepädevust saada, eeldab päris suuri väljaminekuid, enesearendust ja -täiendust. Seega on mõistetav, et oma töö eest soovitakse saada väärilist tasu. Kui hinnad oleksid madalad, leiaksid need auditi tegijad, et targem oleks ehk millegi muuga tegeleda. Nii üldehitusliku auditi kui ka elektriauditi tegijaid on Saaremaal vähe.

Saaremaal tegeleb elektriauditite koostamisega siiski vähemalt kolm ettevõtet, kes aktiivsemalt oma teenuseid pakuvad.

Kas kasutusloa saamise nõuded on viimaste aastate jooksul rangemaks muutunud või on seda lähiajal oodata?

Kui varasemal ajal olid ehitised lihtsamad, elektri- ja küttesüsteem olid samuti lihtsamapoolsed, tehnosüsteeme nii väga palju polnud, siis oli ka ehitise ohutuse tõendamine lihtsam. Kuna ehitised ise muutuvad keerukamaks, võib osutuda keerukamaks ka ehitamise dokumenteerimine ja ohutuse tõendamine. Eramajade puhul oli dokumenteerimine vastavalt määrusele 2015. aasta märtsini natuke lihtsam, kui see praegu on. Kuigivõrd neid dokumente muidugi esitada tuli, näiteks nõuti ehitusprojekti esitamist ja fotomaterjali.

Seda aga ei saa küll öelda, et kasutusloa taotlemise nõuded keerukamaks või karmimaks muutuksid. Need nõuded on üsna samasugused kui näiteks kümme aastat tagasi. Ajast aega on ju olnud põhinõue see, et ehitis peab olema ohutu, kasutuskõlbulik ja vastama ehitusloale.

2019. aastal ei muutu keerukamaks kasutusloa taotlemine, küll aga muutuvad veidi ehitiste energiatõhusust puudutavad nõuded. See on ilmselt ka põhjus, miks ehitajate ja ehitiste omanike seas on vastu uut aastat läinud lahti kiirustamine, et saada ehitusluba praeguste leebemate energiatõhususe nõuete alusel.

Kui maja on näiteks kümmekond aastat tagasi ehitatud ja kui omanik lõpuks kavatseb sellele kasutusloa taotleda, siis mille alusel see luba antakse – kas toonaste dokumentide ja seaduste või praegu kehtivate nõuete järgi?

Seaduse kohaselt väljastatakse kasutusluba siis, kui on täidetud kaks tingimust: ehitamine toimus vastavalt ehitusprojektile ning ehitist on võimalik kasutada ohutult ja nõuetekohaselt. Ehk siis – kui maja on ehitatud kümme aastat tagasi vastavalt ehitusprojektile, siis tõenäoliselt on see ohutu ja seda on võimalik kasutada.

Kui mõned ehitisele esitatavad nõuded võivad olla kümne aasta tagusega võrreldes mõnevõrra teistsugused, siis meil ei ole otseselt alust rangemaid nõudeid esitada.

Tõsi, siin on väikesed nüansid, näiteks reoveesüsteemide puhul, mis käesoleval ajal on osutunud nõuetele mittevastavaks, kuigi ehitusloa andmise ajal probleemi ei nähtud. Me ei ole küll kasutusloa andmisest keeldunud, aga oleme öelnud, et reoveesüsteem tuleb viia nõuetega vastavusse, kui on ilmne otsene oht kas inimesele, keskkonnale või millelegi muule.

Kui maja ehitatakse küll projekti järgi, aga ehituse käigus tehakse mõningaid muudatusi, näiteks muudetakse vaheseina asukohta või jäetakse see sein sootuks tegemata, paigaldatakse katuseaken, kuigi seda polnud algselt ette nähtud – kuidas majaomaniku sellised otsused kasutusloa saamist mõjutada võivad?

Sellised väikesed asjad nagu vaheseinte asukoha muutmine ja katuseakna paigaldamine kasutusloa saamist üldjuhul ei takista.

Ühest asja, mida ehitamise käigus kindlasti teha ei tohi, välja tuua ei saagi. Teha tohib kõike, mis ei lähe seadustega ja muude normdokumentidega vastuollu ning kõik peab olema nõuetekohaselt paigaldatud. Iga muudatuse puhul, mis tehakse, tuleb vallavalitsusel teha kaalutlusotsus, kas see nõuaks uut ehitusluba või mitte. Küsimus on ju selles, et kui muudatused on väga suured, on omavalitsusel alust nõuda uut ehitusluba. Jällegi, suurt traagikat selles ei ole, kui muudatused on tehtud nõuetekohaselt. Siis tuleb samuti uuesti riigilõiv maksta.

Kasutusloa taotlemisega seoses mõned majaomanike kogemused. Üks neist ütles, et ta maja polnud veel täiesti valmis, kui juba kasutusloa kätte sai, teine aga rääkis, et kui ta kodu kontrollimas käidi, siis juhiti tähelepanu paarile liistule, mis polnud veel paika pandud, ja öeldi, et kutsuge meid tagasi siis, kui kõik on täiesti valmis. Inimesed on avaldanud arvamust, et kasutusloa saamine oleneb ametniku või kontrollija isikust, tujust jne. Mis teie sellest arvate?

Et paikapanemata liistude pärast kasutusluba saamata jäi – arvan, et see on täielik rahvaluule. Liistud ja muud sellised väiksemad asjad küll kasutusloa saamisel takistus olla ei tohiks. Kui on otsustamise koht, kas anda mitte just päris valmis hoonele kasutusluba, siis tuleb ikkagi vaadata kasutusloa väljastamise alust ehk siis: kas ehitamine on toimunud vastavalt projektile ja kas seda ehitist on võimalik kasutada ohutult ja nõuetekohaselt. Kasutusluba saab taotleda siis, kui hoone pole päris valmis, aga seda saab nõuetekohaselt kasutada. Ehitise osale võib anda osakasutusloa, kui ehitise osa on valmis ning täidetud on õigusaktides esitatud nõuded, eelkõige nõue, et ehitist on võimalik ohutult kasutada.

Seega – kui projekt näitab, et katuse alla peaks ehitatama toad, aga seda pole seni tehtud, saab majale endale ikkagi kasutusloa taotleda?

Saab ikka. See, et katusealused toad on välja ehitamata ehk projekt on lõpuni realiseerimata, ei takista ehitise sihipärast kasutamist. Küll kirjutatakse sellisel puhul kasutusloa haldusaktile märkus, et need katusealused toad on välja ehitamata. Hiljem, kui need on välja ehitatud, tuleb teha kasutusteatis. Selleks tuleb esitada dokumentatsioon nende katusealuste ruumide – elektripaigaldiste, korstna läbiviikude jms – kohta.